광명 철산역 도덕파크 2단지 분석

 

작년 5월에 철산역 도덕파크타운 2단지를 분석해봤다
 

0. 도덕파크 2단지 주변 상황

철산역 인근은 재개발이 활발하게 진행중이며, 도덕파크 2단지 근처 광명 12구역도 이주 진행중. 
 

1. 기본 정보 확인

• 용적률: 274%
• 세대수: 1234세대
• 면적: 57a, 57b, 72a, 72b (17, 22평)
• 주차: 세대당 0.84대
• 세대당 평균 대지지분: 미확인
• 입주년 : 2001년
• 계단식 아파트 유무 : 복도식 아파트
• 평가: 용적률이 274%로 재건축이 어려워 보인다. 입지와 호재를 고려해 매매 여부를 판단해야 한다.

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2. 전세-매매 2023년 갭 확인

• 17평: 매매-전세 갭 약 1.5억
• 22평: 매매-전세 갭 약 1.6억
• 평가: 작은 평수 위주의 아파트이며, 2023년 현재 전세-매매 갭이 존재한다. 소형평수라서 신혼부부나 1인가구의 거주비율이 높을 것으로 예상됨.

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3. 주변 아파트와 대지지분 비교

• 대지지분 비교: 철산센트럴푸르지오, 철산도덕파크타운 1단지, 하안현대 아파트 등 중 하안현대만 대지지분이 확인되었다.
• 평가: 대지지분은 상대적으로 낮아 보이며, 이는 아파트의 잠재적인 가치 하락 요인이 될 수 있다.

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4. 교통

• 철산역까지 도보: 18분 (주변 언덕이 심해서 걷기가 좀 힘듭니다) 
• 강남역까지 소요 시간: 53분
• 평가: 교통은 양호하나 강남까지의 이동 시간이 상당하므로 고려가 필요하다.

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5. 학군

• 초등학교: 광덕초등학교 3분 거리
• 중학교: 철산중, 하안중, 하안북중, 광명북중학교 등이 높은 학업성취도와 특목고 진학비율을 보여준다.
• 평가: 교육환경은 양호하며 초등학교까지 가까운 거리에 위치한다.

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6. 미래 입주 물량

• 2023~2024년: 광명동 2238세대 입주 예정
• 2024~2025년: 광명동 4636세대, 철산동 3804세대 입주 예정
• 평가: 25년까지 많은 물량이 예상되며, 시장 상황을 지켜봐야 한다.

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7. 기타 호재

• 광명시흥테크노밸리: 24~26년 준공 예정
• 신안산선, 신천신림선, 광명시흥선, GTX-E 개통 예정
• 평가: 하지만 철산역이 아닌 광명역을 지나기 때문에 도덕파크2단지에 직접적인 영향을 미칠지 의문이다.

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총평

• 2023년 5월 매매가: 22평 약 5억, 30% 하락 추이
• 전세 수요: 학원가 밀집 지역으로 전세 수요는 높다.
• 역세권 여부: 역세권은 아니지만 7호선을 활용해 강남까지 이동이 가능하다.
• 초품아 여부: 광덕초등학교 인근으로 초등학교 학군은 우수하다.
• 학군: 학원 개수가 많아 교육환경은 양호하다.

하지만 기본 분석이후에 꼭 임장을 해봐야 한다.
도덕파크 2단지는 아파트가 언덕에 있다. 언덕을 올라가며 매일같이 올라갈 생각을 하니 매매 욕심이 사라졌다.
단지 초입인 203동이라면 그나마 매매하겠지만, 다른 동이라면 현재로서는 광명에 대한 투자를 고려하지 않을 것이다. 향후 도덕파크2단지의 시장 동향을 지켜봐야 할 것이며, 현재로서는 광명 매수에는 기울지 않을 계획이다.

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Note: 이 분석은 개인적인 분석으로 작년 5월의 부동산 시장을 반영하며, 향후 변동이 있을 수 있음을 감안해야 합니다